一、房屋交換是否需要繳納契稅?

　　問：我公司與其他公司進行了房產交換，并由我公司向對方支付了房屋差價，請問房屋交換是否需要繳納契稅?如果需要交，該如何繳納呢?

　　答：(一)房屋交換屬于轉讓房屋權屬的行為，應該按照相關規定繳納契稅。

　　1.《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

　　第二條 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：(五)房屋交換。

　　2.《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第七條條例所稱房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

　　(二)房屋交換價格相等的，免征契稅;房屋交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。

　　1. 《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條 契稅的計稅依據：(三)土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

　　前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

　　2.《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第十條 土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

　　根據上述規定，房屋交換不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款，也就是由支付差價的你公司繳納稅款。如果房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

　　二、使用征收補償款購置房屋是否需要繳納契稅?

　　問：我個人所有的房屋被縣政府征收而取得了縣政府給予一筆貨幣補償款，現在使用該補償款購置房屋是否需要繳納契稅?

　　答：用貨幣補償購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。

　　《財政部 國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅〔2012〕82號)第三條規定：市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅;繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。

　　根據上述規定，如果您用貨幣補償購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。

　　三、購買安居房、經濟適用住房是否可以免征契稅?

　　問：我于2018年5月購買了一套經濟適用房，購買經濟適用住房是否可以免征契稅?

　　答：《中華人民共和國契稅暫行條例》沒有給予購買安居房、經濟適用住房減征或者免征契稅的規定。

　　《財政部 國家稅務總局關于契稅征收中幾個問題的批復》(財稅字〔1998〕96號)第二條：關于購買安居房、經濟適用住房的減免稅問題。條例沒有對這種情況給予減征或者免征契稅的規定。因此，應對購買安居房、經濟適用住房者照章征收契稅。

　　根據上述規定，您購置經濟適用房不屬于免征契稅范圍，也需要按相關規定繳納契稅。

　　四、房屋成交價格中包含的行政事業性收費是否包含在契稅的計稅價格中?

　　問：我公司購入了一套房屋，房屋的成交價格中包含了行政事業性收費，那么我公司計算繳納契稅時是按包含行政事業性收費的價格計算契稅，還是按剔除行政事業性收費的價格計算契稅?

　　答：成交價格中所包含的行政事業性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。

　　《財政部 國家稅務總局關于契稅征收中幾個問題的批復》(財稅字〔1998〕96號)第一條：關于計稅價格問題。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》(以下簡稱條例)第四條第(一)款及《中華人民共和國契稅暫行條例細則》(以下簡稱細則)第九條的規定，土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據是成交價格，即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據范圍。土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。

　　根據上述規定，你公司房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。

　　五、事業單位承受土地、房屋是否免征契稅?

　　問：我單位為事業單位，取得了一塊土地用于建造辦公樓，取得土地時是否可以免征契稅?

　　答：如果屬于按《事業單位財務規則》進行財務核算的事業單位，且土地是直接用于辦公的土地，取得土地時可以免征契稅。如果屬于執行企業財務制度的事業單位，承受的土地要照章繳納契稅。

　　1.《中華人民共和國契稅暫行條例》第六條 有下列情形之一的，減征或者免征契稅：

　　(一)國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征;

　　2.《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第十二條 條例所稱用于辦公的，是指辦公室(樓)以及其他直接用于辦公的土地、房屋。

　　3.《財政部 國家稅務總局關于契稅征收中幾個問題的批復》(財稅字〔1998〕96號)第三條：關于經營性事業單位的減免稅問題。目前我國對事業單位沒有按是否經營性這一標準進行分類。根據條例第六條、細則第十二條和財政部1996年發布的《事業單位財務規則》的規定，對事業單位承受土地、房屋免征契稅應同時符合兩個條件：一是納稅人必須是按《事業單位財務規則》進行財務核算的事業單位;二是所承受的土地、房屋必須用于辦公、教學、醫療、科研項目。凡不符合上述兩個條件的，一律照章征收契稅。對按《事業單位財務規則》第四十五條規定，應執行《企業財務通則》和同行業或相近行業企業財務制度的事業單位或者事業單位的特定項目，其承受的土地、房屋要照章征收契稅。

　　注：1.根據《國務院關于〈事業單位財務規則〉的批復》(國函〔1996〕81號)的規定，財政部對《事業單位財務規則》(財政部令第8號)進行了修訂，修訂后的《事業單位財務規則》自2012年4月1日起施行。

　　2. 修訂后的《事業單位財務規則》第六十五條 下列事業單位或者事業單位特定項目，執行企業財務制度，不執行本規則：

　　(一)納入企業財務管理體系的事業單位和事業單位附屬獨立核算的生產經營單位;

　　(二)事業單位經營的接受外單位要求投資回報的項目;

　　(三)經主管部門和財政部門批準的具備條件的其他事業單位。

　　根據上述規定，你單位如果屬于按《事業單位財務規則》進行財務核算的事業單位，且土地是直接用于辦公的土地，取得土地時可以免征契稅。如果你單位屬于執行企業財務制度的事業單位，承受的土地要照章繳納契稅。

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